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            養老産業百花齊放,各路資本紛紛入局

            發布時間:2019年06月04日 新聞來源:


            養老地産的主要參與機構被分爲三大類:一類是實力雄厚,經驗豐富的房企,如萬科、保利、複興、綠地等;二是手握大量資金的保險機構:如國壽、康泰人壽、生命人壽等;三是尋求産業布局或收益項目的社會資本:如紅杉、雲峰、和諧等。


            各路玩家紛紛加大在養老地産的布局:


            【泰康人壽】2018年5月31日,泰康之家“皖園” 坐落安徽合肥,本項目計劃投資20億元以上,用地面積約120畝,建築面積約16萬平方米,將打造安徽地區第一座具有標杆示範異議的國際醫養社區。


            【保利地産】2018年5月29日,銀福苑頤養中心正式啓用,標志著嘉善的健康養老事業走進了新的發展曆程,嘉善的長者們如今有一個值得托付的養老之所。銀福苑是按照適老化標准設計打造的專業養老服務機構,總占地面積44.6畝,項目規劃設計建築面積約4.45萬平方米,總投資2.3億元,由五棟獨立建築組成,擁有適老化客房476間,設計床位800張。


            【中南建設】2017年3月與濟甯市簽署《濟甯市中西醫結合醫院任城區老年護養院政府和社會資本合作PPP項目合同》,總投資規模達6.66億元。


            【中弘股份】2017年4月分別以4.96億元和6.6億元競得北京平谷區夏各莊鎮的兩宗A61機構養老設施用地。


            從營銷噱頭到産業布局


            2000年—2010年:成爲促銷噱頭的養老地産。


            養老概念初步呈現,地産商們強調的是“銷售”而非“服務”,“養老地産”成爲傳統地産項目中的一個營銷噱頭。在地産産品設計中,出現了部分針對老人的服務。但後期運營管理缺失,養老服務較差,模式不成熟。


            2011年—2015年:政策推動養老地産發展。


            養老地産模式逐漸成熟,地産商的産品形態逐步多元化。出現了醫療養老結合(典型如上實東灘瑞慈花園在社區中設置瑞金醫院)、候鳥式旅遊養老(典型如保利三亞海棠灣和太平保險集團的梧桐人家)、學院式養老(典型如綠城烏鎮雅園)等多元化養老地産模式。但養老服務機構依舊存在服務能力不足的問題,養老服務人員缺乏,設施設備有待完善。


            2016年至今:行業變革內生動力,企業搶占競爭制高點。


            我國養老床位數從2005年的158萬張迅速增長至2016年底的730萬張;PPP養老項目投資額從2016年初的1227億元迅速增長到2017年8月的近1900億元。


            因爲養老地産的特殊性,醫養結合的服務模式成爲養老地産的核心內容。一線城市及發達地區成爲房企布局的重點。


            萬科布局養老的170個項目依然虧損,但初心不改


            雖爲地産大鳄,但萬科始終強調在養老地産上做的是服務,而非開發。


            萬科的養老地産業務目前集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面。自2010年推行住宅産業化、商業地産、養老地産三大戰略後,他們已在杭州、北京已有多個項目進行了養老地産的相關嘗試。


            截止2018年,萬科的養老項目約爲170個,基本都處于虧損狀態,但這似乎絲毫沒有動搖萬科做養老的決心。


            2017年3月,萬科業績會上郁亮就曾公開表示,“目前萬科在全國的養老項目都沒賺錢。養老業務剛發芽,前期試錯階段我們可以不掙錢,甚至可以虧本,但一定要突破過去做地産的思維和習慣。”


            “萬科做養老是有底線的:我們的養老業務不能去銷售商品,尤其是賣針對各種老年人的保健食品、藥品、器械、娛樂用品,絕對不能爲利潤去忽悠和欺騙老人,這是萬科必須要堅守的!”


            萬科打造隨園養老體系 以社區居家養老爲重點


            目前萬科集團在養老業務方面已經布局了15 個城市,170個養老項目中帶床位項目約50個,無床位的日照/居家服務中心約120個,無床位的大部分集中在浙蘇兩省。這些數據再次印證社區居家養老在萬科養老體系所占據的主導地位。


            我們以隨園養老體系爲例,梳理下萬科養老的産品設計。第一是服務于活力長者的隨園嘉樹養老公寓;第二是康護醫療,涵括爲術後康複及失能長者服務的隨園護理院、提供專業康複護理服務的隨園康複中心及中醫診所隨園裏仁堂;第三隨園之家是居家養老;第四隨園智彙坊爲老人提供社區照護服務。四大産品之間既相互獨立,又相互依托和打通,實現了長者人群的全面覆蓋和服務生態閉環。


            據悉,社區居家養老是隨園今年業務發展的重點,華東的“隨園之家”將立足杭州,進一步拓展布局甯波、南京、蘇州等城市。


            保利養老全産業鏈布局,居家社區和機構三位一體


            在同行業中,保利地産算是首批進軍養老産業的企業之一,也是投入資源最多的一家。從2012年開始全面性的布局養老産業,以“三位一體”養老模式,覆蓋中國式的養老需求。到如今,保利已經在北京、上海、廣州等地有多家專業的養老機構。


            保利規劃用5年時間,在50個城市籌建80-100家和熹會;社區居家養老方面,則在未來3年時間,在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館,包括30家旗艦店和270家體驗店。未來,保利預計在固定資産與運營資金方面投入50億-60億元。


            保利養老業務目前的盈利部分則來自于:居家養老提供適老化設計和上門養老增值服務收取的費用;社區養老通過提供健康生活館商品和服務收取有償服務費,以及機構養老收取的月租金與專業服務費。短期內只能微利盈利。


            恒大健康養老瞄准活力老人,立100億營收的軍令狀


            去年12月,恒大正式宣布推出全新中國養生模式:恒大養生谷。

            這個模式將通過“租、購、旅”會員機制向客戶提供養生養老服務,一直引發業界熱議。


            會員制成爲導流口。據媒體報道,恒大健康會員服務2018年5月1日在西安正式面向全國居民,超過1500個會員名額被搶售一空。


            在國外,已有部分大型健康醫療機構實行會員制,比如說美國凱撒醫療集團,通過會員制爲客戶提供“醫療+保險”服務。此次恒大健康將醫療保險、預防、醫療、康養融爲一體,養生谷會員可通過“租、購、旅”方式,享受恒大養生谷終生醫養、健康管理、健康保險及健康養老等會員服務。


            目前,除了西安,恒大還在三亞、海花島、鄭州、揚中、長株潭、雲台等地布局了共7個“養生谷”,作爲恒大健康會員的宜居養生勝地。2018年,恒大還要全國拓展9個新的“養生谷”,加上已經布局完成的7個,遍布全國的宜居養生勝地預計一共可以容納46000名會員。


            許家印給恒大健康的定位是服務于老人;恒大集團此輪轉型的目標是地産+服務業,即“房地産業+服務老人的産業+服務兒童的産業+服務社會的産業”。


            恒大健康表示,2018年要陸續在全國宜居養生地布局恒大養生谷,除了三亞、海花島、西安、鄭州、揚中、長株潭等7個已經落地的項目之外,還將新拓展9個項目,恒大健康會員及其各項收入目標100億元。


            未來5年還將落地30個以上的養生谷項目。同時,未來將和金融、旅遊、互聯網等多領域展開合作。


            有膽識、敢負債是許家印的鮮明特征,不僅恒“大健康模式”的高風險性讓很多中小企業不可企及,許家印打造的恒大管理體系也難以複制,但恒大想要將地産公司“短平快”的基因在養老領域重新進化還頗具挑戰性。


            【綠地集團】與【複星星堡】2017年6月合作簽約養老項目落戶佛山張槎未來城;同年7月綠地香港與澳洲養老服務集團ProvectusCare達成合作協議。


            順勢而爲 重兵布陣居家社區養老


            盡管發展模式與企業風格不盡相同,地産大鳄們選擇不同的路徑進入養老市場,但他們都遵從這一原則:掌握趨勢,制定高度契合國家戰略的企業規劃,在産業變革的節點上,創新盈利模式,掌握風險市場的主動權。


            他們無一例外的都在居家社區養老做出重兵布陣。


            在我國老齡化的國情下,養老已成爲常態化的生活方式。97%老人正在居家養老,社區居家養老服務業將是國內最大的市場。


            一般而言,養老設施的投資至少會爲養老地産帶來1000-3000元/平方米的成本增加。對于一個10萬平方米的中型養老地産項目來說,會增加投資1-3億元。


            現階段的養老地産項目,主要采用使用權轉讓與所有權出售的兩種方式,實現資金回流:一方面,租賃方式回款需要長周期,無疑增添了開發主體的資金壓力;另一方面,所有權出售的方式盡管能夠給房企帶來快速的資金回流,但限于現階段老年人的消費理念,養老地産實際上很難依靠養老特色,提高商品房售價。


            開發成本的提升與資金回流慢、溢價能力弱,擠壓了房企利潤空間,加劇了資金短缺的風險。所以相比于傳統的房産項目,養老地産可謂是行走在盈虧的刀尖上,一旦出現差錯,可能就會給帶來巨大資金缺口,因此更需要精細化管理。


            這意味著在建設初期,房企需要嚴格測算投入産出比,實現准確定價,把握利潤空間。另一方面,還需要在後期服務過程中,進行嚴格的經營指標管理,建立准確的效率指標,找到價值平衡,實現風險的可控與利潤的最大化。


            目前,大多數涉足養老地産的企業都在講平台、講産業,這主要是因爲養老地産以醫養結合的多元化價值服務爲核心。


            “醫療服務”是養老地産的主要價值輸出,“養老服務”是提高生活質量的主要載體,而這兩種服務的實現,需要一系列元素的支撐。


            相比于傳統的房地産項目,養老地産是多種服務業態的綜合體,因此養老地産的競爭實質上是平台的競爭。強大的平台綜合競爭力,是養老地産企業建立護城河的關鍵。


            同時,這也意味著不能整合優質服務資源的小地産商,實際上無法立足于養老地産産業。


            未來,養老地産的競爭一定是平台的競爭,是資源整合能力的競爭,是企業綜合實力的競爭,是産品服務一體化的競爭,是高門檻的競爭。




            踐行愛心


            山那邊的孩子,需要您!

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